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如何避免樓市新政放空炮?

2018-06-11
来源:香港商报

本文地址:http://www.agvuf.com.cn/content/2018-06/11/content_1092203.html
文章摘要:如何避免樓市新政放空炮?,玉帝旋涡泵贞高绝俗,见物不见踏歌毒物。

   路人甲

  日前深圳推出6.5樓市新政,在全國引起極大反響,更被輿論稱為第二次房改,顯然這不是一次普通的樓市調控。

  實乃方向性變革

  深圳未來18年的住房總供應量擬170萬套,其中,商品房佔供應總量的40%;人才住房,佔供應總量的20%左右;安居型商品房,佔供應總量的20%左右;公共租賃住房佔供應總量的20%左右。

  也就是說,政府主導的保障房佔60%,在簡單數字的背後,實質上這是一個方向性變革,而且是全國首例。新政一旦落地,意義重大,影響深遠。

  1998年內地實施全面市場化房改,20年的實踐證明,與科技立國的戰略背道而馳,而深圳新房改顯然讓全國人民看到了糾編的希望。

  否定之否定,說起來容易做起來難。深圳的二次房改要推向全國,但前提是在深圳必須取得成功。但在落地的技術層面,新房改的制度設計或存在一定的缺陷,如想不出解決辦法,新政或將成為放空炮。

  新房改對應未來18年深圳新增人口500萬,建設住房170萬套,但其中對於現有的常住人口天量缺口卻並未顧及。

  據估深圳管理人口近2000萬,常住人口近1200萬。而深圳已建售的商品房約為130萬套左右,按每套住房3.2人的標準測算,現在商品房只能覆蓋人口400多萬,那就是說,還有800萬人口有?強烈的住房需求,按照新政6:4比例,需要150萬套保障房和建設100萬套的商品房。所以未來18年總缺口是170萬套加上250萬套。如只擬建100萬套保障房,根本達不到60%的政府主導型改革目標,仍然只是微調,而不能做到政府主導的長效機制。

  倡選城中村突破

  要建設420萬套住房,地從何來?深圳生態控制線外的總建設用地970多平方公里,基本耗盡,只能是在存量土地上打主意。

  實行舊改,官方試圖以「老舊」多層住宅為突破口,但已事實證明是很難突破。2010年,深圳市試點商品化舊改,8個老舊住宅小區成為第一批吃螃蟹者,8年過去了,除鶴塘小區外無一不爛尾。而現在深圳出台老舊小區實行棚改,除了回遷房外,其作全部建設保障房。把商品房性質的老舊小區改造成保障房小區,拆遷戶的回遷新房市場價值將比全商品小區的新房價值貶值40%以上。那麼如果說商品房小區的市場化舊改受阻於5%左右的釘子戶,那麼政策性棚改或將受阻於95%的釘子戶。

  試問出路究竟在哪裏?選擇主攻點,顯然應該是城中村。深圳1000多座城中村,實際上一直承擔?廉租房的功能,但在此前的舊改中,如崗廈村、大沖村、白石洲成功地改為豪宅小區,這讓中低收入者的房源越來越少,指責聲浪不少。實際上,市場和民意反對的不是城中村的拆建,沒有髒亂差的新房子誰不喜歡?而是反對的舊改後失去了實際上廉租保障功能而成為了豪宅。如果政府主導保留並擴大廉租保障功能,城中村舊改應該是越多越好。

  據估深圳城中村已建成住房面積有4億平方米,只要提高容積率1倍,重建面積達8億平米,將可以提供660萬套以上的保障房,足夠存量和增量的總需求。其中的多檔次的廉租房更可以容納多層次外來務工人口。提高開發強度,選擇城中村做為新房改的突破口,才能讓新政落在實處,而不放空炮。

[责任编辑:程向明]
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