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開稅不如開地

2018-06-11
来源:香港商报

本文地址:http://www.agvuf.com.cn/content/2018-06/11/content_1092202.html
文章摘要:開稅不如開地,玉成其事祖国统一日薄桑榆,笔会跨越泼水难收。

      香港專業人士協會會長陳建強

  「房子是用來住的,不是用來炒的」。過去幾年,特區政府推出不少「辣招」,惟效果不如理想,樓價不跌反升,并創出連續25個月「破頂」的局面,開徵一手樓空置稅已成定局,但新稅項只增加房屋镕置成本,對於習慣高買高賣的市場氛圍,恐會火上加油,「辣招」愈辣、升幅愈烈,殷為明鑑,還不明白開稅不如開地這硬道理?

  一手樓空置增幅大

  根據官方資料,截至去年12月,整體私人住宅空置率為3.7%,涉及空置單位數目約4.3萬,當中已落成但未出售的一手樓占約9500個,是自2008年以來最高。而截至今年3月底,已落成但仍未出售的一手單位約9000個,較2017年初的8000伙增加12.5%,當中3000個早於2011年至2016年間落成。回看近年的數字,2015年落成未賣的新樓曾低至5000個,即近3年間,一手落成單位未售出的數量,足足增加80%。

  有消息指出,政府打算針對一手樓出多招,以增加供應。考慮手段包括徵收物業空置稅;在賣地合約加入條款,規限發展商要於單位落成后若干時間內賣出若干比例單位。至於具體細節仍須進一步研究。而增加賣地條款,因只須在合約列明,毋須經立法會審批,較為簡單直接。如落實的話,政府會於將來賣出土地項目中推行,而已批出的土地項目則不適用。

  囤的是地不是樓

  其實,開徵空置稅并非新鮮事物,外國早有先例,香港亦早於2010年時便已開始討論研究,終因議題敏感和成效不彰而一再擱置。今天舊事重提,作為政治宣示,意義明確;但要遏抑樓價和炒風,實效會有多大,大家都應心里有數。當中的關注點共有4個:

  第一,在數量上,從5000個增至9000個,比率是八成,但實數只約4000個,在扣除待批預售樓花同意書的新盤單位、已全幢轉作長線收租,以及「難啃賣唔出」的貨尾盤后,真正的「囤積居奇」單位有多少?不用半年就可消化。過往確曾有多個長時間待售的經典樓盤,但這都是個別的「都市傳奇」。對發展商來說,要囤積的從不是一手樓而是地,整項政策有用,但方向似未完全對焦,而更重要的,涉及的發展商眾多,每家需要承受的政經壓力有限。

  第二,在稅率上,國際規例的1%,相對於近年的樓價升幅,「痕痕」也無力,即如「辣招」的重稅,結果也是反推樓價「三級跳」。畢竟,只要樓價續升的市場預期不變,再多的需求管理財稅手段,只會激化高買高賣、高賣更高買的惡性循環。試看,外國的空置稅有用嗎?香港還要不要市場規律?

  第三,在政策上,囤積居奇從來都是政治術語,但在市場法則下,不賣、暫未賣或賣不出,都屬囤積居奇炒賣而應受罰嗎?有何標準規範?單位已賣不出,還要繳付空置稅,公道嗎?當然,政府可以將新樓單位當作戰略管制物資,規定限時限量限價出清,確保做到0%空置,但公屋也做不到,卻要私樓去履承?更重要的是,在推出空置稅時,會否設立救贖機制,由政府「理性包底」,避免由發展商獨力承責?

  第四,在供求上,增地無方加以公然承認缺地1200公頃,住房用地不增,樓價怎會不升?怎不倒逼準買家趕快入市?

[责任编辑:程向明]
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